Dubai è davvero esentasse? Cosa paghi davvero nel 2026

La reputazione di Dubai è netta: niente imposta patrimoniale, niente tassa sulle plusvalenze, niente tassa sull’affitto che incassi. Dal lato di Dubai è in gran parte vero — ma “esentasse” fa un gran lavoro in quella frase. Ci sono costi reali una tantum all’acquisto, alcuni ricorrenti mentre possiedi, e una corporate tax che tocca l’immobile solo in casi specifici. Ecco il quadro completo di Dubai, costo per costo, seguito dall’unica cosa che la brochure omette sempre.

I costi una tantum all’acquisto

La proprietà non è tassata anno per anno, quindi il conto vero arriva una volta, sulla transazione. Mettilo a budget come percentuale sopra il prezzo — di solito il sei-otto percento tutto compreso per un acquisto in contanti, un po’ di più con mutuo. La voce più grande è la commissione di trasferimento del Dubai Land Department (DLD), il 4% del prezzo. Il resto è amministrativo, ma pesa.

Cifre indicative 2026; verifica le aliquote correnti con il Dubai Land Department. L’off-plan sostituisce alcune voci con la registrazione Oqood.

L’IVA, e perché le case ne restano quasi fuori

Gli Emirati hanno un’IVA del 5%, ma l’immobile residenziale ne è in gran parte escluso. La prima vendita di una casa nuova è ad aliquota zero e le successive vendite e locazioni lunghe residenziali sono esenti, quindi non paghi il 5% sul prezzo della casa. Dove l’IVA compare è sui servizi attorno all’operazione — la provvigione d’agenzia, alcune spese di gestione e legali — e sull’immobile commerciale, tassato al 5%. Per un acquirente residenziale, l’IVA è un arrotondamento, non un titolo.

I costi del semplice possedere

È qui che “esentasse” perde un po’ d’acqua. Non c’è ancora imposta patrimoniale annua, ma una casa occupata porta una housing fee di circa il 5% del valore locativo annuo, riscossa a rate mensili sulla bolletta DEWA. Sopra ci sono le service charge che ogni edificio applica — a prezzo per piede quadrato, molto variabili tra una torre semplice e una branded piena di servizi — più il district cooling, dove un fornitore di raffrescamento fattura a parte e può sorprendere un nuovo proprietario. Nessuna è una tassa, ma tutte sono il costo annuo vero del possesso, e vanno in ogni calcolo di rendimento.

Corporate tax: il 9% che di solito non si applica — e quando sì

Dal 2023 gli Emirati applicano una corporate tax del 9% sugli utili d’impresa oltre una soglia. Per la maggior parte degli acquirenti privati semplicemente non rileva: un individuo che incassa affitto da un immobile posseduto personalmente non è di norma trattato come titolare di un’attività, e il reddito da investimento immobiliare personale resta fuori dal prelievo. Cambia quando l’immobile è detenuto e gestito tramite una società, o quando l’attività di locazione somiglia a un’impresa più che a un investimento passivo. Se compri a nome personale per possedere e affittare, il 9% quasi certamente non ti tocca; se costruisci un portafoglio dentro una società, può toccarti — ed è una domanda per un fiscalista degli Emirati prima di strutturare qualsiasi cosa.

Possedere a tuo nome, o tramite una società

La maggior parte dei privati possiede a proprio nome: è la via più semplice ed economica, ed è quella attorno a cui è costruito il mercato dei mutui. Alcuni comprano tramite società — un’entità di free zone o un veicolo offshore autorizzato a detenere immobili a Dubai — di solito per pianificazione successoria, responsabilità, riservatezza o acquisto con soci. Il compromesso è costo e burocrazia: una società significa spese di costituzione e annuali, contabilità e potenzialmente la questione corporate tax di cui sopra. Può essere la struttura giusta per un possesso grande o condiviso; raramente vale la pena per una singola casa.

La parte che la brochure salta: il tuo Paese

Ecco la metà onesta del quadro. Gran parte del mondo tassa i propri residenti sul reddito e sulle plusvalenze mondiali — cioè la posizione dell’immobile è irrilevante, e conta dove tu sei residente fiscale. Così l’affitto di un appartamento a Dubai, e il guadagno quando lo vendi, possono essere pienamente tassati a casa, anche se Dubai non prende nulla. Una convenzione contro le doppie imposizioni tra il tuo Paese e gli Emirati può evitarti di pagare due volte, ma senza imposta negli Emirati da compensare, spesso il trattato conferma solo che l’intero conto è dovuto a casa. Non è un problema di Dubai: è un problema di residenza, ed è la parte più fraintesa dell’acquisto qui.

Come i principali Paesi trattano un immobile a Dubai

I dettagli cambiano per Paese e per trattato, ma la forma è costante: se sei residente, aspettati che l’affitto e di solito la plusvalenza rientrino, più un obbligo di dichiarazione. Una mappa ampia e indicativa per un proprietario residente:

Solo indicativo e semplificato; l’esito dipende dalla tua situazione, dalla residenza e dal trattato applicabile. *Il trattamento da trattato varia. Verifica con un consulente nel tuo Paese di residenza.

Il mito della residenza

L’equivoco più costoso è credere che un visto di residenza negli Emirati — o una Golden Visa — ti renda residente fiscale a Dubai ed esentasse a casa. Da solo, non lo fa. Diventi residente fiscale negli Emirati secondo criteri specifici, in sostanza una casa reale e abbastanza giorni nel Paese, e gli Emirati possono rilasciare un Tax Residency Certificate quando li soddisfi. Separatamente, smetti di essere tassato a casa solo quando cessi davvero di esservi residente secondo le regole di quel Paese — il che di solito significa spostare la vita, non solo comprare un appartamento. Possedere un immobile a Dubai, di per sé, non cambia né l’uno né l’altro. Chi lo fa bene tratta la residenza come un trasferimento deliberato e documentato; chi lo fa male dà per scontato che il visto abbia fatto il lavoro.